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谈房地产调控与地方政府角色转换

来源:华体会   发布时间:2021-05-31 15:39nbsp;  点击量:

本文摘要:内容摘要:本文指出,当前房地产市场调控仍未产生显著的效果,背后的主要原因正是由于“土地财政”利益驱动造成的地方政府的角色错位。要对地方政府角色错位展开纠偏,首先必需对利益机制展开调整和强化对地方政府的问责,截断地方政府的利益驱动,增大地方政府的违法成本;同时深化财税体制,彻底转变目前地方政府所遭遇的财政困局。 关键词:土地财政 角色错位 利益调整 问责 财税体制 近几年,房地产业以超乎寻常的速度发展,房价过低、下跌过快于是以沦为老百姓尤为注目的问题之一。

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内容摘要:本文指出,当前房地产市场调控仍未产生显著的效果,背后的主要原因正是由于“土地财政”利益驱动造成的地方政府的角色错位。要对地方政府角色错位展开纠偏,首先必需对利益机制展开调整和强化对地方政府的问责,截断地方政府的利益驱动,增大地方政府的违法成本;同时深化财税体制,彻底转变目前地方政府所遭遇的财政困局。  关键词:土地财政 角色错位 利益调整 问责 财税体制      近几年,房地产业以超乎寻常的速度发展,房价过低、下跌过快于是以沦为老百姓尤为注目的问题之一。

中央政府对房地产的调控近两年也以超常规的频率密集实施:从2004年的“八·三一”大限到去年的“国八条”,再行到后来的“国六条”以及最近强化对土地调控的通报,可以说道涵括了信贷、土地以及市场监管等各个方面,但调控效果却收效甚微,房价下跌过慢的势头并没获得有效地遏止。2007年3月,上海一手商品房均价为9169元/m2,与1月及2月比起,均价严重下降3.18%和3.48%。

北京商品房整体均价已相似万元,2月份散户商品房整体均价大约为9815元/m2。房价过低、下跌过慢正在沦为和谐社会建设的“拦路虎”。

  在当前中国经济转轨期,房地产目前的迷局实质上牵涉到到中央与地方的关系、政府官员的考核标准、城乡专责、金融改革以及官商勾结、独占同盟等种种深层次问题。本文就是指地方政府角色定位的错位角度去理解当前房地产宏观调控所遭遇的怪圈。

     宏观调控效果不显著的原因      在中央政府对房地产的宏观调控措施有条不紊地实施之际,上海、北京、深圳、广州、青岛等全国大中型城市的房价毕竟一片热火朝天的喊涨之声,甚至一些中小城市的房价也都跃跃欲试,楼市或许陷进了一个“调控声声凸、房价节节高”的迷局之中。  (一)房价下跌是否是供求关系的体现   北京市建委的统计资料表明,截至2006年4月30日,北京市可售的期房项目总计1512个,其中未售住宅109106套,面积为1541.39万平方米;已获得房屋所有权证的现房销售项目855个,其中并未签下住宅17815套,面积为289.14万平方米。两者相乘待售房面积超过1830万平方米,占到全部可售房面积的60%。

在楼市供不应求的疯狂面纱下,实质上北京有“占到待销房总面积六成的住宅仍未售出”。据新华社报导,2006年上半年,浙江省房地产开发投资快速增长5.7%,但商品房销售面积却上升12.4%,空置面积减少1.3倍。

2006年7月,国家税务总局获取了这样一组数字,2006年1到4月份,全国契税收益仅有快速增长了7.4%,而去年同期却多达了63%。从63%跌了7.4%,跌幅多达了80%,如此之大的高差,指出了房地产的总体交易量在急剧下降。  北京师范大学金融研究中心公布的《中国房地产金融安全性评估报告》则称之为,我国东部地区商品房均价已超过4000元左右。

根据我国2005年城市户均收益在1.5万至1.7万计,如果出售一套70平方米的新房,有可能房价收益比在13倍,4000元左右的商品房价格意味著城市居民当中,最少70%没出售新的商品房的能力。  从这些数据可以显现出“市场无形的手”并非是推展楼市房价上升的主要因素,当前的楼市在相当大程度上是一种欺诈兴旺,泡沫的成分相当大。因此,2006年7月由国务院发展研究中心宏观部公布的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》认为,1996年以来,中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积皆高于当年完工面积,即使不考虑到以前年度并未卖出的商品房,每年都有大量完工商品房因缺少适当的市场需求而正处于空置状态,市场需求因素并不是房价下跌的决定性因素。

  (二)要求房价下跌的幕后否不存在地方政府角色错位   据新华社报导,在东部沿海繁盛地区,有的县市土地出让金收益已占地方财政收入的一半以上,沦为名副其实的“土地财政”:2003年浙江绍兴县的土地出让金收益为19.2亿元,占到预算外收益的69.3%;金华市的土地出让金收益为20亿元,占到预算外收益的58%;义乌市的土地出让金收益15亿元,占到预算外收益的60%。  国家发改委、国家统计局公布的数据表明,地处西部欠发达地区的呼和浩特市新建商品住房销售价格2006年4月同比下跌14.9%,在全国70个大中城市中涨幅第一,这是呼和浩特市房价倒数三个季度涨幅多达10%。然而,当地政府答道,“呼和浩特房价不不存在泡沫。”   事实上,对地方政府而言,在传统的GDP考核制度下,没比房地产更佳的生产GDP快速增长的手段和途径了。

据新华社报导,1998年,地方政府的土地出让收益不过67亿。但2001年到2003年间,地方政府的土地出让收益为9100亿元。而供较为的是,在实行大力财政政策的1998至2003年5年间,全国发售国债也不过9300亿元。  既然土地早已出了地方政府承托财政的肝脏工具,出于确保自身利益的必须,对中央的宏观调控展开“硬抵抗”甚至错位地沦为违法的主体也就不难理解了:据新华社报导,国土资源部2005年对全国16个城市展开卫星遥测监测找到,违法用地宗数占到追加建设用地总数的将近60%,面积占近50%,个别地方甚至高达90%。

一些地方对土地违法违规行为不阻止、不的组织公安部门,甚至掩饰不报、压案不查,在土地管理和调控上有意无意地做起了“甩手掌柜”。国土资源部执法人员监察局局长张新宝认为,“当前,凡是性质相当严重的土地违法行为完全都牵涉到政府。”一些就让负起监管责任的地方政府却在极大的利益驱动和错误的政绩观下错位地出了土地违法的主体。

  于是,正是在地方政府这支有形之手的错位承托下,宏观调控的结果实质上是“调控声声凸、房价节节高”的逆向调控,不仅产品供给量没办法在短时间内减小,反而给了房地产商们生产混乱、囤积居奇建构了机会,另一方面市场需求却持续、很快放量,用于性出售、投资性出售、投机性出售、恐慌性出售如饿虎出笼。     地方政府的利益机制调整      房价过低早已不是一个非常简单的行业问题,也不是某些专家所能说明明白的专业问题,它首先是一个深层次的体制问题,其次是一个牵涉到国民经济整体运营的全局性问题,同时也是一个牵一发而动全身的战略性问题。这个问题解决问题得好,房地产有可能沦为一个前进中国社会经济全面转型的战略突破点,为竖立科学发展观、建设和谐社会获取一个绝佳的试验场,如果解决问题得很差,则很有可能带给无法估量的社会经济波动。  就地方政府的角色错位问题,必需调整利益机制,截断地方政府“卖地生财”的冲动,同时增大对地方政府问责的力度,让地方政府“想”、也“不肯”沦为违法的主体,确实地把地方政府从土地出让受益者的角色改向监督者的角色;更加最重要的是,必需从将来着眼,深化财税体制改革,把土地管理改革与深化财税、金融体制融合一起综合前进。


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